2016年6月28日火曜日

早くも夏バテ、、、で、アワビのお粥

最近暑くないですか、、、?私だけそう感じるのか、体調がそう思わせるのか? とにかく、体がすごい疲れて食欲がないのです。



そこで、登場のアワビのお粥!! 前からよく食べていましたが、疲れて食欲ないときには絶対これ!!

どこでゲットできるかは内緒:):):)  





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2016年6月26日日曜日

カピオラニ・レジデンスの全貌! All about " Kapiolani Residence"



カピオラニ・レジデンス25階、海側のお部屋からのビュー想定図
先日のブログ内でもご紹介した「カピオラニ・レジデンス」のブローカーセミナーと、実際に使われるキッチン、バスルームモデルも見ることの出来る、セールスセンターギャラリーに行ってきました!

「カピオラニ・レジデンス」はワードビレッジのケ・キロハナに続き、リザーブユニットとしてアラモアナ、カカアコエリアに格安価格で新築コンドを購入できるチャンスとして早くも話題を集めています。
真ん中から少し右の赤い印のところが建設場所です
場所は、アラモアナショッピングセンターの山側、ロスや、ドンキーのある側の24Hr Fitnessの真向かいに建設され、完成は2018年、11月ごろを予定しています。



カピオラニ・レジデンス Kapiolani Residence

カカアコのアーバン都市計画は現在順調に進んでいる中、一番最近のリザーブユニット(収入制限を用いて購入可能者が最初に選択される)にて好評だった「ケ・キロハナ」に続き、付近では今回の「カピオラニ・レジデンス」の292リザーブユニット販売の好評も期待され、ケ・キロハナの購入にもれた居住希望者にとっても、今回カピオラニ・レジデンスのユニット獲得のチャレンジはよいチャンスと思われます。

また、デベロッパーは韓国(サウスコリア)でも大手のサンコー・パシフィック(Sam Koo Pacific)が手がけることが決定されています。
ビルディングは地上45階建て、1階には商業施設が入りミックス・ユーズレジデンシャルタワーとコマーシャルスペースの混合ビルとなり、ケアウホウ・プレイス、ワードビレッジのアエオのように便利がよいのも話題にあがっています。


リザーブユニットでも3ベッドルームのみ、またマーケットユニット全てに大きな冷蔵庫がつく

リザーブユニットのスタジオ、1-2ベッドルームは2周りぐらいコンパクトな冷蔵庫。購入時にアプライアンスのアップグレードのオプション等はなく、大きなものが欲しかったり、違うものに変えたい場合は登記後で個人の責任において、もとのものを売るなり、処分するなり、新しいものを買うなりできる。

セールスギャラリーは平日のお昼ごろでしたが結構込んでいました、、、

下記はセミナーにてスマホ撮影してきたものを、6月25日のクライアント用のセミナーに参加できなかったお客様のために

ご紹介します。



なお、完成予定は2018年11月と発表されています。



"Kapiolani Residence" will be scheduled to complete on Nov,2018.




建物詳細: 

地上45階建て、 約411ユニット(219リザーブユニット、192マーケットユニット)

*レジデント・マネージャー

*レクリエーションデッキ & インドアーパーティールーム、バーベキュー、カバナ

*9階建てのパーキングからは屋根付きの廊下でビルに入れる。エレクトリック・カー用のストールもあり。

*セキュリティーもしっかりとしたフォブ・キーによる出入り。

*クローズドサーキットテレビジョン

*レクリエーションデッキ、郵便ルーム
 
*合計5機のエレベーター(うち1つは大きなものを搬入用)

*1階のローディングゾーン 

*バイク(自転車)ストレージ

室内詳細:
*ユニットによりオーシャンビュー、マウンテンビューなどがある

*全てのユニットにラナイ(ベランダ)がある

*電化製品はすべてサムソンSamsung(韓国では群を抜き人気の電化製品ブランド)

*空調システムもサムソン使用

*洗濯機、乾燥機は縦上下につながったタイプのもの

*ケーブル完備

*質のよいビニールタイル使用のお部屋の入り口、リビング、キッチンで掃除も快適

*ベッドルームはカーペット

*ウォークインクロゼットにはシステムクロゼットがすでにはめ込んである




Unit Layout ユニットレイアウトと各タイプ部屋数、広さ(square foot):

Studioスタジオ       B, H      53ユニット   460 sqft~   
1BR 1ベッドルーム  C、D、E, I   107ユニット  727 sqft~   
2BR 2ベッドルーム  A, K, J, H  105ユニット  949 sqft~
3BR 3ベッドルーム  F        27ユニット   1331 sqft~

#of Parking per unit 付いてくるパーキング数/ Maintenance Fee 月管理費:
 
Studio 1/$250
1BR     1/$428
2BR     1/$582
3BR     2/$765




リザーブユニット応募資格:(応募者は登記が終わるまでは上記の条件が変わってはならない)

*アメリカ市民であるか、グリーンカード保持者

*申込書を出す時点で18歳以上であること

*現在ハワイが主な住所として登録してあるハワイ州(島のどこでもよいが、購入後は10年呼応乳ユニットに住むことも条件)の住人であること

*全ての国を含め、所有権、借地権の不動産を現時点で保持していないこと。またはそれらの権利を保持していても50%以下の所有権利であること。

*リザーブユニット購入希望の場合、規定の収入制限以内であること(以下参照)



1ユニットに応募者1人の場合$84480以下, 
1ユニットに応募者2人の場合 $96480


共同ローン:
*親族でないといけない。共同でローンを組む片割れが不動産を保持していてもよい)
*片割れは購入後にそのユニットにすまなくてもよい

共同購入:
*親族でなくともよい
*ローンアピリケーションは規定の資格をクリアした人物のみ
*購入ユニットの名義には入ることは出来ない

ギフトマネー:
*ギフトマネーは親族からもらう必要あり
*上限はない
*購入ユニットの名義には入ることは出来ない



それぞれのリザーブユニットに入居できる人数 :
*収入、ローンのクオリフィケーションさえクリアーすれば、1人の応募者が3ベッドルームに応募も可能できる、というように、入居人数の制限はない。ケ・キロハナの場合は1人の応募者は収入があっても、2ベッドルーム以上には応募できず、1ベッドルームの応募資格しかなかった、、、。というのがよくある問題でした。

Occupancy & Application limitation:

You can apply to any # of bedroom unit by yourself as long as your income qualified. This point would be so much easier compared to Ke Kilohana occupancy/application limitation.



収入制限の規定に含まれるもの:

*1世帯の収入には同居する18歳以上の家族の収入すべての合計金額となり、税金が差し引かれる前のグロスインカムで換算します。

*フルタイムでの仕事の収入

*チャイルドサポートや、ソーシャルセキュリティーなど、その他、収入とみなされるものがあればもそれらも含む。


収入として含まなくてもよいもの:

*主な仕事のほかにセカンドジョブをしている場合は換算されない。

*いかなるオーバータイム分の収入に関しては換算されない。

*不動産以外の預金や資産、遺産なども換算されない。

*ボーナスは換算されない。



リザーブユニットには入居後は最低何年すまないといけないのか?:

*応募したものは購入ユニットをおもな住所とし、最低10年間すまなければならない。

*もしも10年間の中で売却を希望の場合、またやむを得ず引越しをしなければならない状況になったなら、今後、リザーブユニットの購入のチャンスが不可能となる。


それにしても、なぜリザーブユニットはマーケットユニットと、土地、建物が同じところながら、市場価格より安く購入できるのでしょう。それはHHFDC(The Hawaii Housing Finance and Development)が購入価格をサポートしてくれているからなのです。




SAEって何?


SAEとは、シェアー・アプレシエーション・エクイティ Shared Appreciation Equity の略で、10年経ったあと、以前購入したリザーブユニットを賃貸に出したり、売りに出したりなどする際にHHFDCに返金をしないといけない金額のことです。

なぜ返金しなければならないのかというと、リザーブユニットを購入するということは、、、つまり安く提供してもらって買った分、その際に各リザーブユニットの購入者はHHFDCからサポートを受けて購入したわけです。なので、10年経ったあとで売却や賃貸に出すときにはそのサポートしてもらった分を返金する必要があるのだということです。(返金は登記後なら10年経つ前にしてもよい)

ではいくらぐらい返金することになるのか、、、計算の仕方です。


10年後以降にリザーブユニットを売却する場合は、上記のようにその時の市場価格からリザーブユニット価格を差し引きネット・アプレシエーションをだし、その額をさきの市場価格で割ってSAEパーセンテージを出す。そして、今度は下記のようにネット・アプレシエーションに先ほど割り出したパーセンテージを掛けると、HHFDCのSAE価格が出る。


上記を見るとHHFDCが負担してくれるSAE価格が$7500、

購入者負担のSAEパーセンテージはさきほどの15%の残りなので、85%となり、
同じく 85% x $50,000=$42,500

この場合、リザーブユニットを当時$275,000で購入した人は、10年後以降の売却の際には売り上げ利益から$42,500をHHFDCに返金することになります。この返金額は登記が終わった後でならいつでも返金することが出来ます。

ここでのポイントは10年後の市場価格は現在の市場価格よりも高くなっているので、物件市場価格の安いうちにHHHFDCにSAE額を返金しておけば、時間が経ち、市場価格が高騰してからの返金よりも返金額が少なくてすむということです!!



その他の事項(英語表記):
下記はすでにいままでの上記の私の説明に盛りこみ日本語で説明済みです。



応募フォームについて セミナー参加者に配布されますが、参加できない方で下記パケットご希望の方は私まで、メールか電話でおしらせください。 
nanaisono.hawaii@gmail.com     (808)542-5241

ハワイ在住者に限り応募可能ですが、内容をすべて理解した上での記入、応募が’必要なため、セミナー参加者以外は担当エージェントがお客様にかわってフォームを受け取りに行き、希望者にお渡しします。

応募締め切りは8月31日。しかしながら、提出は出来るだけ早くと勧められました。ぎりぎりに出して、万が一書類に不備があったら時間的に再提出ができない可能性もありからです。

また、指定レンダーのローンオフィサーの審査によるプリ・クオリフィケーション、その後のフォーム記入などにも時間を要しますから、まずはプリ・クオリフィケーションからはじめること。

指定レンダー、指定オフィサーがあるので、応募希望者はフォームを手に入れた後で、その旨別途お問い合わせ下さい。

専用の封筒に、応募用紙、収入算出シート、チェックリストが入っています。

カピオラニ・レジデンスのその他詳細については私の過去ブログ http://nanaisonohawaii.blogspot.com/2016/06/kapiolani-residence.html をクリックしてご覧下さい:)



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2016年6月13日月曜日

疲労気味=焼肉大会:D

主人が出張中=1週間以上、私ひとりで息子3人の世話=子供たちが夏休み、、、=母(わたし)疲労気味=たまには外食!!という公式により、うちのちっさなメンズ3人といつもの焼肉やさんへ!


笑える長男と次男の遠近感、、、

肉を頬張りながらの三男のyo-yo-決めポーズ

かつてわたしと女子の友人2人でオーダーして結構おなかいっぱいになったのと同じ量を、このメンバーでものの30分でフィニッシュ。男の子の食べる量ってすごいの、、、。最近の食料費のレシート見て涙目になります。

そういえば昔、私がまだ子供がいなかったころ、友人が男の子3人の子育て中で、子供たちが野獣のように「肉~!!肉~~っ」というので、経済的に肉を与えられないときは「ちくわ」をかじらせてたという話をきいて爆笑してしまったのを思い出しました、、、www


ちくわの彼らはもう成人されていますが、そのときのことを覚えているのか興味深いところです、、、母は強し!(いろんな面で)


大人は腹八分が健康によいといいますが、育ち盛りの子供たちにはおなかいっぱいたべて大きくなってほしいですね~。

たて、横、たて、横って成長して最終的には体格のよいロコボーイに:) 笑



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2016年6月12日日曜日

エスクローでクロージングのサインニング!

いつもお世話になってる、フェディリティー・ナショナル・アンド・タイトルにてお客様のクロージングのサインニングに同伴してきました!

エスクローオフィサーの澤いずみさんと、クライアントのP様

いずみさんチームはアシスタントも日本人なので、エスクローに関するいろいろな説明も日本語でしてくれるほか、エスクロー書類も日本語版を作成してくれていて、すべてがクリアーになり日本人のお客様にも大変評判のよいエスクロー会社です。
今回もクライアントのP様も「わかりにくい部分の”?”が理解できてよかった~!!」と感銘しておりました。



今回売りに出したP様の投資コンドは、ステージングをして、売出しから2ヶ月で売り出し価格以上の値段で売却となりました:)
ワイキキにあるこの某コンドユニットは、購入当初から約4年間で15万ドル近い値上がりがあり、売り上げ利益を種銭として投資物件のアップグレードを測られるのが今回P様の目的です。


買い手のローン許可も確実となり、無事サインニングを迎えてひと安心のP様
エスクローや、税金に関することは私たちエージェントは大体のことは答えてあげられますが、各クライアント様のにより状況はそれぞれなので、エスクローに関してはエスクローオフィサーに、税金に関しては会計士さんに直接問い合わせされるのをおすすめしています。(日本語を話すオフィサーなどの場合)



とくに、購入物件を自己使用のほか、賃貸などもされたいようならば家賃収入が発生するので、現地の会計士さんは絶対必要になります。日本語で対応できる優秀な会計士さん、物件管理会社もご希望であればご紹介いたしますので、お問い合わせくださいね!!







お昼時だったので、サインニング終了後は飲茶でしめくくりました~:D 


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2016年6月10日金曜日

新築「カピオラニ・レジデンス」カカアコにまたリザーブユニットができる!!Kapiolani Residence

ハワイ在住者必見!!カカアコにまたリザーブユニットの新築コンドができます!!!


カピオラニ・レジデンス Kapiolani Residence

カカアコのアーバン都市計画は現在順調に進んでいる中、デベロッパーはこのエリアにもっと中間価格のコンドが必要だという意見をだしました。ハワイ コミュニティ デベロップメント オーソリティ(以下HCDA)はカカアコ都市計画の最初の20%をすでに成功させ業績を収めました。
一番最近のリザーブユニット(収入制限を用いて購入可能者が最初に選択される)にて好評だった「ケ・キロハナ」に続き、付近では今回の「カピオラニ・レジデンス」の292リザーブユニット販売の好評も期待され、ケ・キロハナの購入にもれた居住希望者にとっても、今回カピオラニ・レジデンスのユニット獲得のチャレンジはよいチャンスと思われます。
また、デベロッパーは韓国(サウスコリア)でも大手のサンコー・パシフィック(Sam Koo Pacific)が手がけることが決定されています。
ビルディングは地上45階建て、1階には商業施設が入りミックス・ユーズレジデンシャルタワーとコマーシャルスペースの混合ビルとなり、ケアウホウ・プレイス、ワードビレッジのアエオのように便利がよいのも話題にあがっています。

With all the new construction projects going on in Kakaako and urban Honolulu, developers are realizing there is a real need, and demand, for moderately priced housing. The HCDA (Hawaii Community Development Authority) does a great job ensuring that at least 20% of the housing built in the Kakaako neighborhood is allocated toward reserve housing units, and recent sales at Ke Kilohana prove that there is so much more demand then there is supply. Kapiolani Residence will hopefully ease some of that demand by providing 292 affordable housing units in the Ala Moana neighborhood. The project being developed by Sam Koo Pacific, a well-known developer from South Korea, will be located at 1631 Kapiolani Boulevard featuring a 45-story mixed use residential tower with commercial space on the ground floor.

カピオラニ・レジデンスは約292ユニットのアフォーダブルハウジングで
スタジオ53ユニット、1ベッドルーム107ユニット、2ベッドルーム105ユニット、3ベッドルーム27ユニットの構成で予定されています。住所は1631カピオラニ ブルバード、ホノルル(1631 Kapiolani Boulevard)アラモアナショッピングセンターより徒歩5分のロケーションです。

リザーブユニットの収入制限に関しては、ハワイの平均所得収入の80%以上、120%以下、もしくはハワイ地域中間収入の$53,700-$80,520(夫婦合算),シングルの場合はそれ以下で、購入ユニットの支払い能力のある収入の方たちがクオリファイします。また、リザーブユニットはハワイ在住者に限り申し込み可能で、入居後申し込み者は最低10年間ユニットに住む必要があります。*その他転売などの条件に関しては下記をご覧下さい。


Kapiolani Residence will have approximately 292 affordable housing units including 53 studio units, 107 one-bedroom units, 105 two-bedroom units, and 27 three-bedroom units. The affordable housing units will be reserved for residents of Hawaii making 80 percent to 120 percent of the area median income, or $53,700 to $80,520 annually or less for a single person.
また、292のリザーブユニットと併せて、193ユニットが一般価格(マーケット・プライス)で売り出しとなります。(通常リザーブユニットの販売が先で、それが終わってから一般販売が行われます)スタジオ35ユニット、1ベッドルーム69ユニット、2ベッドルーム72ユニット、3ベッドルーム17ユニットが一般用です。各お部屋の広さや、価格帯は英語表記ですが下記をご参照下さい。
Along with the 292 affordable housing units, 193 moderately priced market rate units will be made available for sale. 35 studio units, 69 one-bedroom units, 72 two-bedroom units, and 17 three-bedroom units will be offered. The breakdown for unit size, number of units on each floor, approximate interior square feet, estimated price ranges, and number of both affordable and market units available in the building is listed below.
お部屋タイプ  各フロア部屋数 居住エリアの広さ(sqft)  価格帯  リザーブ  一般
Studio/1 Bath         2                    408-421                    $295k-393k       53        35
1BR/ 1 Bath           4                    624-680                    $345k-443k       107       69
2BR/2 Bath            4                    841-916                    $409k-638k       105       72
3BR/2 Bath            1                    1227                       $597k-731k       27        17
また居住者は入居から最低10年間は本人が住む必要があり、ユニットオーナーが再販をする場合はケ・キロハナ販売でも用いられたような規制がありますが、詳細はまだ発表されていません。(予定では同じような規制となるといわれています)ちなみにケ・キロハナの場合は再販の場合、購入時のマーケットプライスと、購入時のリザーブユニットプライスの差額を売却時の利益からHHFDC(ハワイ・ハウジング・ファイナンス・アンド・デベロップメント・コーポレーション)に返金することが定められていました。
There are restrictions with the reserve housing units which include a 10-year term where the HHFDC (Hawaii Housing Finance and Development Corporation) has the first right of refusal for a buy back on the unit. There will also be a shared equity component when reselling the unit down the road. Details about the specifics on the shared equity will be made available at a later date and possibly through an informational seminar by the project broker.
先にもふれたワードビレッジのアフォーダブル・リザーブユニットの販売で大好評だったケ・キロハナは375ユニットの募集に対し、約900組の応募があり、そのなかで現在500組がウェイティング・リストとしてキャンセルなどから空きの出る順番を待っているのだそうです。
これら、ケ・キロハナそしてこのカピオラニ・レジデンスは地元の住民もオアフ島のアーバン都市の中心に一般価格購入以下にて購入できる機会として注目されています。
Ke Kilohana, a reserve housing project in Kakaako with similar buyer restrictions, recently had 900 applications submitted for 375 units. Over 500 people went on the waiting list and it’s likely most of the applicants who were unsuccessful at Ke Kilohana will try their luck once more with this project.  Projects like Kapiolani Residence and Ke Kilohana offer local residents an opportunity to live in Oahu’s urban core for prices below market value.
情報提供:Pacific Business News 


ユニット選択に関するケ・キロハナとの違いは、シングルの方でもベッドルーム応募が出来るという点、資産(Asset)の制限はないという点、ファーストタイム・ホームバイヤー以外でも現時点で不動産を所有していなければ応募資格がある点です。

購入に関してはリザーブユニット、一般ユニットいずれも、抽選になりますので、申込書を先に提出して抽選番号をもらいます。

リザーブユニットの応募資格について
応募前に行う、指定ローンオフィサーによるプリクオリフィケーションの段階で18歳以上であること
アメリカ国籍、またはでグリーンカード保持者でハワイ在住者であること。
入居後は、最低10年間応募者本人で住む予定の方(10年以内に売却する場合は、購入価格と同じ値段でデベロッパーにより買い取りという形になるため、売却利益は見込めません)
収入制限: 1ユニットに応募者1人の場合 1ユニットに応募者1人の場合$84480以下, 1ユニットに応募者2人の場合 $96480
第3者100%によるのギフトマネーによる購入も受け付ける。
過去に申し込み時に不動産を所有していないこと(申し込みまでに売却すれば大丈夫です)
資産(Asset)の制限はない。

カピオラニ・レジデンスの最新情報の送付をご希望の方、またオアフ島にコンド、物件をお探しの方は下記の事項をコピペして私にメールしてください。
If you would like to receive updates regarding Kapiolani Residence, please let me knowbelow subject. I will register for you to receive future information!
EMAIL:  nanaisono.hawaii@gmail.com

コピペはここから下

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Desire room Type 希望部屋タイプ: (ex-  2BR, 3BR  etc…)
Desire price range 希望価格帯: (ex 例- $300,000~600,000)
Special interest その他エリア、ビルなどのご希望をお書き下さい:


アエオ、ケアウホウ・プレイス、ゲートウェイなどの在庫情報もございます!!お問い合わせ下さい。

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