2015年8月27日木曜日

ハワイ不動産投資のメリットと、購入時に気をつけたいこと

8月も残り数日となりました。今年の夏は多少の円高もありながら、カカアコの新築コンドラッシュ、豊富な在庫があることからか、日本のお客様からのお問い合わせも多く、対応に追われるうちに私自身も勉強になることがたくさんありました。(学びの人生です、、、毎度ありがとうございます)


ワン・アラモアナ(2014年末に入居開始)6階のアメニティデッキ

その中でも、まずお問い合わせになられる皆さんが最初に聞いてくる質問は、ハワイ不動産投資のメリットとデメリットは何でしょう?という内容です。もちろん、その方のニーズによって対象は多少変わりますが、基本下記の通り説明させていただいています。


ヨットハーバータワー(エバタワー)高層階からのパノラマビュー

ハワイに投資物件を持つメリット

ハワイ物件の不動産投資は日本のそれに比べ、様々なメリットがあります。主には土地、建物の価格比率の違いに基づいた、減価償却費の大きな違いよる節税方法、また円高基調にある中での購入による為替のメリットです。日本の不動産価格は、少子高齢化に伴い長期的にみると下落しますが、ハワイ不動産に関してはリーマンショック後に一時的に下落がみられますが、将来的には安定した大きなポテンシャルを持っています

そして現時点において大きなポイントを占める長期的にみたハワイ不動産の上昇傾向は世界中からの投資家がハワイから目をはなさない大きな理由と言えるでしょう。


購入時に気をつけたいこと


ハワイの物件投資をする場合に考えられるリスクとしては、現地の不動産市場や地域特性を理解しないまま、収益性や流動性の低い物件を購入してしまうこと。

また大きく円高に振れてしまった場合、円転したときに物件価値が下がってしまうこと。そして英語表記の情報をきちんと理解できないこと。またご購入後に物件管理会社に管理を依頼した際にはオーナーの目が届かないため、もしもきちんと管理をしてくれる会社に依頼しなかったら、オーナーが使用強いない間に断りもなく自己利用されてしまったり、怠惰な管理による結果の資産価値の下落は気をつけておかなければなければなりません。


 私、いそのななはそんな方々にも安心して物件をご購入いただけるよう、お客様ひとりひとりに各事項に関してのメリットとデメリットをしっかりとご説明して、不明な点を全てクリアにしていけるよう気を使っております。

次回は、ハワイに投資としての物件を探しているが知りたい原価償却についてお話ししますね。



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オアフ島内全ての売り物件、
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2015年8月25日火曜日

夏祭り、ヨーヨー釣り:)

久しぶりにアラモアナ、白木やのBRUGにパンを買いに、、、。するとお隣のセクションなんとヨーヨー釣りの準備がしてあるではないですか!!
妙に懐かしい気分にさせられるヨーヨー釣り。
ひとつ、ひとつ少しずつ違う柄のガラス細工のようなこんな風船をまだ作っているところがあるんですね。。。


8月30日までやってるみたいです!!このブログを見て知っひとは、お祭り終わる前に急げ~~!!

金魚すくいに代わるスーパーボール&ラバーダッキーすくい。
そういえば、お祭りってどぎつい色に染められたひよこも売られてたっけ、、、。
日本を離れて早20年、そんな私は5-6年前から異様にホームシックなのです。昭和に生まれたわたしは日本のいいときに貴重な子供時代を日本で過ごしたことを、いまさらながら懐かしく、宝物のように感じます。

おまけにハワイってこんな盆踊りまであって、毎年に日本を感じられるんですもんね~。
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2015年8月23日日曜日

ワイキキの投資物件を日割りで貸すと?


エリア2に属するホテルコンドの「トランプ・タワー」。ホテルプログラムに預けて
日割りで賃貸することが出来ます。もちろん個人で別の物件管理会社に依頼して、日割り貸しでなく、週単位や月単位で賃貸するチョイスもあります。どうされたいかは購入前に担当のエージェントに相談しましょう。
投資でハワイ物件の購入をお考えの方の中には、1年のほとんどを賃貸に出して、2-3週間程度自己所用したいのだけど、、、というかたが多くいらっしゃいます。


もしも、日割りで賃貸をされる場合は、ワイキキのある指定エリアにホテルコンドのユニットや、商業物件をお持ちのオーナーは、固定資産税のほかにワイキキビジネスインプルーブメント区域(Waikiki Business Improvement District)のアセスメントを支払わなくてななりません。
この税金はこれからのワイキキの発展や、問題解決のために使われます。

コンドミニアムにはビルや区域によってそれぞれ賃貸のミニマム期間のルールが存在します。
1日単位で賃せるところ、1ヶ月や3ヶ月、6ヶ月が最低期間のところもあります。投資として賃貸に出すことをお考えの方は、物件を購入される前にミニマムで賃貸できる期間を担当のエージェントに確認しましょう!

このワイキキビジネスディストリクトは、上記のように3つの種類に分かれます。
 Prencinct1(濃いグレーのエリア) Prencinct2Kalakaua/Kuhio Corridor: all properties fronting Kalakaua and Kuhio Avenues and intervening streets. カラカウア通りと、クヒオ通りに面したホテル、ホテルコンドと商業物件。

例として、ルアナワイキキ、ワイキキビーチタワー、ワイキキマリーンサーフ、ワイキキグランド, パシィフィックモナークなど。

·        Prencinct2 (薄いグレーのエリア) Kalakaua Makai : properties located makai of Kalakaua Avenue (but not fronting Kalakaua) between Kuhio Beach Park and Saratoga Road. カラカウア通りに面していない、カラカウア通りより海側の地域のホテル、ホテルコンドと商業物件。
例として、トランプタワー、ワイキキショアなど。

·         Prencinct3 (薄いベージュのエリア)Greater Waikiki: the rest of the district. 上記以外のワイキキエリアのホテルリゾート区の物件。

例として、パームスアットワイキキ、アロハサーフホテル、イリカイなど。


注目: これらの地域でも居住用物件と、日割り単位で貸していないお部屋は対象外になります。


下記は各支払い額のレートです。(2016年版)支払い額は毎年少しずつ変わります。
·         Precinct 1: Kalakaua/Kuhio Corridor [WKP100] ($0.4600/$1,000 assessed value)
1000ドルに対し46セント

·         Precinct 2: Kalakaua Makai [WKP033] ($0.1533/$1,000 assessed value)
1000ドルに対し約15セント

·         Precinct 3: Greater Waikiki [WKP025] ($0.1150/$1,000 assessed value)
1000ドルに対し約11セント

例えば、1の区域に$500,000のホテルコンドをお持ちのオーナー様のアセスメント支払額は年間で$250となります。こちらは固定資産税とは別にハワイ州から請求されます。


*ワイキキビジネスインプルーブメントについての詳細は下記で受け付けています(英語):

Waikiki Business Improvement District Association
Wyndham Waikiki Beach Walk
Plantation Tower, Second Floor
227 Lewers Street, Box 202
Honolulu, Hawaii 96815
Tel : (808) 923-9243
Fa
x: (808) 924-9737



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2015年8月16日日曜日

物件の買い替えは1031エクスチェンジを使うとお得!

物件の買い替えは「1031エクスチェンジ」を使うと所得税を払わなくてよくなります!!

例えば、5年前に最初に投資として購入したワイキキの物件を売却して、
期間をあけずにすぐにでもカカアコの新築物件に買い替えたいお客様、、、
 
1031エクスチェンジとは何なのか?と思われている方も多いでしょう。

簡単にいうと、物件売却後、一定期間内に買い替えの物件を購入する事でハワイにて現在の投資物件を売却して出た売却益に掛かる税金の支払いを免除できるシステムでなのです。

物件を投資としてご購入した場合や、賃貸に出している場合は、その物件を売却時にある一定の利益を利益が生まれる場合はそれ対して所得税を支払う必要があります。その所得税を1031エクスチェンジを利用して物件を買い換えた場合は、課税額の支払いを先送りできるのです。先送りした税金を支払うのは一番最後、もう物件交換をせずに売却のみで終わるときです。
*課税額の詳細は現地の会計士にご相談下さい。

このシステムに慣れている投資家は1031エクスチェンジのを使って税金の先送りしながら次のよい物件に再投資しながら資産を増やしてゆくのです。

カカアコのこんなお部屋に買い替えて資産を増やしてゆきましょう!


1031エクスチェンジの定義

そもそも1030エクスチェンジとは、投資家が現在保持していた物件から別の物件に資金を移動しただけで、売却物件の利益を使って新しい物件の購入にあてるという定義ものです。1031エクスチェンジが適用されるのは下記の条件における売買物件です。

·        1) 1031エクスチェンジが適用される物件は、最低でも所有期間が24ヶ月以上経過していること。ビジネスとしての利用か、投資物件の場合にかぎられ、BMX(ビジネス・ミックス・ユーズ)の物件のようにユニット住みながらしてビジネスをしている場合は所有者が住んでいるスペース分はエクスチェンジの対象から除外されます。その辺は少し複雑なので現地の日本語を話す会計士にご相談をおすすめいたします。(必要ならば日本語を話す優秀な会計士さんをご紹介しておりますので、売却をお考えになったらまずは相談にいかれてください)

·         2)交換として購入する物件は売却物件価格と同等か、それ以上の価格の物件でなければなりませんまた所有者が年間で14日以上個人使用した場合、年間の賃貸期間の10%以上を所有者が使用した場合は1031エクスチェンジの対象にはなりませんのでご注意下さい。


·         3)所有している物件はクロージング(売却の完了日)から45日以内に次の物件を探さなければいけません。そして新購入物件はクロージングから180日以内にクローズ(購入の完了)の必要があります。通常のクロージングは45日間程度ですが、1031エクスチェンジの場合は少し長く期間を見ましょう。

·         売却利益は新物件購入の一部に当てるのでエスクローを通じて購入資金としての手配がされます。継ぎ足す物件の差額はキャッシュの場合はエスクローに小切手(キャッシャーズチェック)で渡すか、電子送金で手配することになります。
例)物件Aのクロージングが81日の場合、(82日を1日目として45日間を換算)915日が45日目なので新しく購入の物件B915日までに探し、購入のオファーを出します。(オファーを出しても受け入れられるかわからないので、そのための次点候補物件は2-3考えておくほうがよい)

物件購入のオファーは一度にいくつも出すのはルール違反です。まず第一候補にオファーを出して、
もしそれが受け入れられなければ、すでに第二候補として選択しておいた物件のオファーをすぐにだします。

規定の期間内でクロージングできなかった場合はエクスチェンジ適用外となり、物件は通常の売却、購入となり売却物件に対して所得税の支払いに義務があります。規定期間は1日でも過ぎれば対象外です。

夏は世界中からハワイ入りをする人たちも多く、より多種な売り物件が市場に出たり、買い替えなどの最も多い季節です。


1031エクスチェンジを使って現在お持ちの物件の買い替えをお考えのかた、また普通に物件購入、売却をお考えのかたは、お気軽にいそのななまでご相談下さい。


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2015年8月14日金曜日

また韓国スパ、、、:)

夏です、不動産マーケット、おかげさまで忙しいです~!!
疲れた体と夏バテには活が必要ということで、またもや韓国サウナ、アカスリで体のデトックスしてきました。わたしが通っているのはディーリンハム通り近くのロエス・スパ。



ここに行くと完全にいつも馴染みきってしまっている私、、、。昔、ケアウモク通りの脇にあったウムジ・スパ(いまはオーナーが代わりアロハ・スパになりましたが)のころからの15年来のお付き合いのスタッフのオバちゃんは大の仲良し:)オバちゃんもあの頃はお姉さんだったのにね、、、。あ、私もか?!(笑)


向かって右が水風呂、左が熱~いお湯のお風呂です。スパにいる間はマックス6時間の間、
薬草のサウナ、お風呂、水風呂、チャコールルーム、黄土ルームを繰り返して体を浄化します。
その間、はよく水分を取らないとふらふらしてくるので、みんなスポーツドリンクのようなものをお風呂内に持参してます。
私もいつもゲーターレードのデカボトル持参です。
 アカスリの最中にアガシ~に(韓国語でお姉さん~という意味です)お腹すいた~「ペゴッパ~、、、:(」 といったら、終わってからうしろのお部屋に通してくれて、賄い食のようなわかめスープ、おかずとご飯をだしてくれました。(もちろん代金自分で払いましたよ)


料金はアカスリとサウナ利用(マックス6時間)で$40。サウナだけなら$20、アカスリ、マッサージ、サウナのパッケージで$100です。消費税無しだけど、アカスリ、マッサージには合計額に対してチップを払います。(ちなみに私はアカスリもした場合は$10、パッケージを受けた場合は$20をキャッシュでお支払いしてます:) 
そして、このスパは男子禁制ですのであしからず、、、。



ハワイにいながらにしてこんなサウナ三昧サイコ~!!
でも、ここ最近ストームの影響かとても蒸し暑いので、昼間は結構ナチュラルサウナみたいなものですけどね、、、。

スパにいる間は頭を空っぽにして、体だけじゃなく、気持ちもリフレッシュするようにしてます:)夜はビール飲んで ;)、翌日からはまたフルエネルギーでお仕事 & 子育てです!! (毎晩子供たち3人分の宿題みるのも結構大変です~、、、、)


たまにバッテリー抜きたくなる、うちのギャングたち、、、、


早く自分で宿題できるようになってください。
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