ステージングの効果

先日請け負ったステージング、９月９日にリスティングした物件は、なんと９日間で売却となり、異例の効果を発揮しました：）

当初オーナー様と話していたのは、ステージングして、３週間以内に売却しましょう！というまとめでしたが、売却価格もフルプライス、リスティングに関しても希望価格で売却できたので物件のオーナー様も大満足です！！

リビングルーム・ステージング前

リビングルーム・ステージング後

マスターベッドルーム・ステージング前

マスターベッドルーム・ステージング後

下記は物件のオープンハウス時のフライヤーです。

下記はＭＬＳによる物件情報です。右上に物件価格＄３１４，９００と出ています。真ん中左の緑の文字で９月９日とング日にちがでていますね。また、ヘッダーの左下二緑の文字でStatus:とあり、まだオファーの入っていないときはActive（アクティブリスティング）と表示され、何らかのオファーが入ると、ACS(アクティブ・コンティニュー･ショー）、全ての売却に関する書類が完了し、トランスアクションがクローズされるとSOLD（売却）に変わります。エージェントのステイタス変更の報告と、入力してくれるオフィスのスタッフの時差が生じてアップデートが遅れる場合もあります）このため、多少のアップデートが遅れが出る場合もあります。

いかがでしたか？

ステージング前の写真で９日間以内で売却できたかどうか？

物件もＭＬＳに出す写真によって、その物件をもっとみてみたいか、パスするかが決まります。第一印象はとても大切！！

ハワイの物件の売却をお考えの方、ステージング、売却のご相談はお気軽に私にご連絡下さい。

また、すでにご購入された家具のない空っぽのお部屋のステージングを承っております。

詳しくはいそのななの公式ホームページのステージングの箇所をご覧くださいませ。

ここをクリックするとそのページが見れます！

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ハワイの不動産は　いそのなな　までお問い合わせ下さい。

オアフ島内全ての売り物件、

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（８０８）５４２－５２４1

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ハワイの子供シンフォニー

今年から２年間、３人の息子たちが同じ学校に通うため、親としては少し送り迎えの時間が短縮されて助かります：）

ということで、かねてからうちの長男、通称「お坊ちゃま君」の毎週２回のバイオリンのレッスンにプラスして、毎週土曜の「ハワイ・ユース・シンフォニー」に入会したのでした。（長男だけね）

決まりも厳しく、遅刻は事前連絡以外は中に入れません。欠席はよほどの事情がない限り１セメスターに３回で除名です、、、。

１人の粗相は団体の迷惑とみなされる、プロの意識を育てるためには厳しいきまりも仕方ない。

弦楽器の専門のシンフォニーで、コントラ・バス、チェロ、ビオラ、バイオリンの中から専門楽器を選択します。お坊ちゃま君はバイオリンです。バイオリンがひければそのうち何にでも転向がしやすいとの考えです。

本当は、男の子なんて子供のうちはターザンのようにいっぱい外で遊ばせてやればいいと心の隅で思いながらも、やっぱし、ハワイとなるとなかなか普段から教養を身につけさせるのって親が助けないと結構厳しいものあります。。。将来かんがえると、ジャングルで生きていくわけではないのでね～（笑）

チェロの担当の先生に頼んでチェロもつまみ食いさせていただきました。基本が一緒なので私の思惑通り、バイオリンが弾ければチェロも弾けます。胸に響く心地よい音色！！個人的にはチェロ大好き：）
でも、現在の選択は迷わずバイオリンです。

わたしが子供の頃は学校だけでも結構たくさんの事を学べた気がするのは気のせいでしょうか、、、？(笑）

日本の教育のほうがバランスがとれているような？！

シンフォニーのメンバーはホノルルの各地からの子供たちです。

１人だけ息子(４年生）と同じ学校の６年生の先輩発見！学校内のシンフォニーでも顔見知りなので、早速ここでもパルになっていました。

毎週土曜日１時間半のレッスンは１年間続きます。(もちろんその後は更新です）
お坊ちゃま君、ガンバレ～！！

そしてお坊ちゃま君(弟２人も）は４歳になったときから空手もたしなみます。

前列白帯が三男、黄色帯が次男、後列の緑帯がお坊ちゃま君です。（この写真は数年前のものなので、それぞれ帯ランキングはあがり、現在はお坊ちゃま君ブラウン、次男青、三男オレンジとなっています：）

なぜまた、空手まで？じつはダディーが空手の先生なのでした。

島国に住む限り、いろいろなことをしていないと不安な都会出身の私なのです。それにしても、子供の習い事、スイミング、そろばん、ピアノ、女の子のいる親御さんも、フラ、バレエなど、ほとんど親が付きっ切りのものも多いです。

子供たちはいつしか四苦八苦して子供たちに習い事をさせた親に感謝してくれるときはくるのでしょうか、、、？

そして、それが自己満足に終わらないよう願いつつ、がんばって習い事をされているママは不動産エージェントです：）

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ステージングマジック！！

以前にもお話したことのある「ステージング」は日本でも最近注目されてきていますね！物件を売却する際にステージングは必要不可欠となってきました。

私は美大の造形学部で空間デザインやインテリアを専門に勉強したこともあり、不動産エージェントとしてのみでなく、あらためてステージングを学びサーティフィケートを取得した「サーティファイド・ホームステージャー」です。

ステージングは、たとえて言うとお見合いにいくのに美容院でその人に似合うベストの髪型にしてもらい、また、少し時間をかけてスキンケアを万全にして、お手入れの整ったきれいな肌の上に、本来の顔の特徴をを損なわないようなその人を引き立てる万人受けするメーキャップを施す。

洋服もその人の趣味で、、、というのでなく、お見合いにふさわしい、清楚で誰にでも好かれる清潔感のある服をみにつける。

そして、たいていにおいて写真をみて「このひとなら！」と決めてもらえるとっておきの写真を撮影する。洋服の色、肌の色、バックグラウンドの色をコーディネートして、更に、実際にあったときに「詐欺」といわれないような（笑）実物と写真のギャップのない自然体の写真であること。

以上のことが必須となりますね！

そうです。ステージングには上記の項目のすべてを人でなく、お部屋に置き換えていただいたものなのです。

リビングルーム(ステージング前）

リビングルーム（ステージング後）
上の写真とこの写真は全く同じアングルで撮影しています。印象の違いは歴然です！

物件検索をして写真ではよく見えていたけど、実際に足を運ぶとびっくりするほどボロかったり、写真がぼやけていたり、そのお部屋のよい部分が写っていない悪いアングルのものなど、最初の写真の印象が実際のものとマッチしないものもよくあります。こういうのはとっても「もったいない｣ことをしていると思います。

ステージング前のゲストルーム

ステージング後のゲストルーム
こちらも上記の写真と同じアングルでの写真。カーテンをつけて家具のレイアウトをかえ、
いらないものを取り去っただけでだいぶ明るくなりました。

ステージングはお部屋を売却する際により高価格で、またより多くのバイヤーに見てみたい、買いたいと思っていただけるよう、そのお部屋を出来る範囲で魅力的に変身させます。

私の過去のステージングをしたクライアント様の中にはステージングした後であまりにもお部屋が快適に、素敵によみがえったことで売却したくなくなってしまった方がいらっしゃいました（笑）！

それぐらい魅力的に生まれ変わることが出来るのです。

もちろんただでは出来ないので、多少コストもかかりますが、改装工事とちがうのは、お部屋の大まかな部分は変えないので（センスのよいインテリア、小物などでテーマを作る、壁の塗りかえ、カーペットクリーニング、カーテンを取り替える、壁にセンスのよい絵を飾る、差し色を使って写真を撮ったときに魅力的に見えるようにするなど）思っているよりもリーズナブルだったりします。

一般的なステージングコストは物件価格の１％を費やすと全面的にステージングができ、また物件価格も高くからスタートさせることが出来ます。(価格の決定は同じビルの同じ広さ、コンディションなど他の似たような物件を見て、価値をはかってから大体決めます）
もちろん、予算をそんなにかけられない場合は、まずどことどこのステージングが特に必要かご相談して、できるだけのことを予算内ですることもひとつの手です。

たとえば「どうせ売るから」となにも手をいれずに、古くてインテリアも色あせして、魅力的には思えないようなオーシャンビューの１ベッドルームのコンドミニアムユニットが　＄５００，０００だとします。自分の今から売る物件は同じような感じの内装、コンディション、広さ、ビューはパーシャル・オーシャンビュー（オーシャンビューだが、シティービューも含んでいる）。

本来ならばこのまま売りに出せばビューが前の物件と比べるとパーシャルオーシャンビューなことからおそらく同じ＄５００，０００で出しても、あっちが先に売れて、こちらは売れ残る可能性があります。それよりも、スタート価格を＄４９５，０００としてもどうなるか、、、？

でも、＄１、５００かけてステージングして魅力的にすればバイヤーはこちらの物件に一目ぼれをして＄５００，０００でだしても前の物件よりも印象に残り「売却！！」となる可能性も高いというわけです。物件の「第一印象」はとても大事です。　バイヤーは条件だけでなく、「フィーリング」も関連して、買いたい、もう一度見てみたいと思うことが多いです。(特に投資一本やりでなく、別荘としてお探しのかた）　＄１，５００の出費でいくらぶん得をすると思いますか?　すくなくとも＄５，０００ドルは高く売り出し価格をつけられそうです。

パティオにはテーブルと植木、小物をおくだけで、ここで本を読んだり、ビールを飲んだり、、、
と想像したくなる素敵な空間に。

いかがですか？　物件を売ることをお考えのかた、また売却のためだけではなく、今お住まいのお家がどうも魅力的にコーディネートできない、家具の配置がこれでいいかわからない、新しく購入したおうちのインテリアなどをどうしてよいかわからない、、、というかた。　　

不動産エージェント、そしてプロフェッショナル・ステージャーいそのななにお任せ下さい！！

まずはご相談をお受けしてからコンサルテーションをさせていただきます。

いそのななのホームステージングの詳細は下記のリンクをご参照下さい。

Malama Home Staging Honolulu   左記のリンクをクリックしてね!　：）

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節税でハワイ不動産を買う

最近、多くご相談を受けるのが「節税のためのハワイ不動産購入」　です。

節税対策の基本は減価償却できる物件を対象に探すことですが、おもなパターンとしては、２通り。

１）自分もある程度、別荘として利用しながら使わない時期をレンタルにだして収入を得る。償却期間を過ぎたら売却してキャピタル・ゲインからさらに売却利益が発生する。

２）全く自分は使わないが、賃貸に出して償却期間を過ぎたら売却してキャピタル・ゲインからさらに売却利益が発生する。

ハワイをはじめとした海外不動産投資の最大のメリットは、実質的な出費を伴わない費用である減価償却費を、木造住宅で築22年以上経過したものに関しては4年、鉄筋コンクリート構造のコンドミニアムで築47年以上経過したものに関しては9年で計上することができます。(詳しくは海外不動産について対応できる税理士さんにご相談下さい)

ワイキキエリアは昔からホテルリゾート地でもあることから築４７年以上のコンディションのよい減価償却向きのコンドミニアムが３0件以上もあります。

そして、安定した右肩上がりのハワイ不動産は「減価償却期間中の資産価値の目減りの可能性が極めて低い」ことも大きな魅力ですね。

１９７０年築のカネオヘ地区の木造家屋の一例

１９７０年築、木造＄50,000の物件を例に取ると、、、

ハワイの場合

【海外物件の償却試算】　（1ドル＝１２０円）
・償却部分　建物比率の80％
・残存価額（初年度）　＄４００，０００（４８００万円）

これでみると年間＄１００，０００（約１２００万円）の減価償却を４年間期待できます。

 

日本の場合

【日本の物件の償却試算】
・償却部分　建物比率の20％
・残存価額（初年度）　１２００万円

日本の評価基準で償却を行った場合、建物部分の比率が20％しかないため、初年度の残存価額が、１２００万円と償却できる部分がかなり小さくなってしまいます。

１９６５年築のイリカイ・コンドのお部屋（例）

築47年以上の鉄筋コンクリート構造（ＲＣ/レインフォース・コンクリート）のコンドミニアム　＄６４５，０００を例に取ると、、、

ハワイの場合

【海外物件の償却試算】　（1ドル＝１２０円）
・償却部分　建物比率の80％
・残存価額（初年度）　＄５１６，０００（約６１９０万円）

この場合は年間＄１２９，０００（約１５４８万円）の減価償却を９年間期待できるのです。

 

日本の場合

【日本の物件の償却試算】
・償却部分　建物比率の20％
・残存価額（初年度）　１２９０万円

日本の評価基準で償却を行った場合、初年度の残存価額が、たったの１２９０万円となります。

(上記は一例です。具体的な税金対策の詳細は専門の税理士さんにご相談下さいね！)

いかがですか？　売却時の投資額回収だけに終わらず、償却期間を含むキャピタルゲインでまた儲けることが出来るのは日本の不動産投資では実現できない、ハワイ不動産の醍醐味だといえるでしょう。

ハワイ不動産物件の購入を考えたらまずは

私、いそのななにご相談下さい！

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