2019年6月28日金曜日

ILILANI イリラニ•カカアコ情報 1



2月にイリラニのデベロッパーであるIlilani LLCによる公式発表からさらなる詳細を待ちわびている方たちも多いかと思います。

地上42階建て、1階から8階まではパーキング階、9階から42階までが居住階となります。

調査によればデベロッパーはこのプロジェクトは2016年に完成した新築コンドミニアムカピオラニ・レジデンス"をモデルとした極めて需要の高い住宅にする予定で、部屋タイプは12ベッドルームのユニットで構成され、合計328ユニットの半分(51%)にあたる165戸をホノルルの中間収入層に低価格帯で提供する予定だと発表しています。残り163戸はマーケットユニットです。

165戸うちの10%はホノルルの中間年収の80%以下の年収に相当る、2019年の値では1世帯(1人住まい)で59080ドル、2世帯(2人住まい)で67480ドル、4人家族世帯で84350ドル以下の年収の世帯に提供されます。
*上記の額は2019年現在です。毎年若干変わりますのでその都度再確認が必要ですのであくまでも上記。の額は参考としてご利用ください。

残りのユニットの配分は以下の通り。)

10%: 中間年収以下

15%: 中間年収の120%の年収以下

15%: 中間年収の140%以下


*ベッドルーム数の割合,広さ、価格帯は下記の通り:

1ベッドルーム、131 ユニット    590 Sqft    $300,000~$600,000

2ベッドルーム 197 ユニット  870 Sqft  $600,000~$900,000


*アメニティ―:

レクリエーションデッキ+ パッティング(12,000sqft)、ガス・バーベキューグリル、レクリエーションルーム(2800sqft),バイクセクル・パーキング





イリラニの建設予定地は、キアヴェ・ストリートのハレカウヴィラ・プレイスの北側で、州が所有するシニア向け賃貸専用アパートメント"ポフラニ"のお隣です。

現在計画中のモノレールの駅がまたがる影響で、イリラニのパーキングは1ベッドルーム、2ベッドルーム共に1ニットにつき1台程度で提案されています。

2019年2月以降、イリラニは"環境影響評価書"を作成中で、他の開発業者も獲得を懇願している金銭支援を含んだ、HHFDCからの許可を必要としています。

デベロッパーの話では、プロジェクトの実行までにはあと2年ぐらいはかかるだろうとのコメントです。


イリラ二のご購入に興味のある方は是非いそのななまでご連絡ください。

まずは無料の顧客リストにお名前をいれて、優先的にイリラ二・プロジェクトの詳細を受け取るための手続きをいたします。

また、すでに完売しデベロッパーがモデルとしている”カピオラニ・レジデンス”の際の資料を参考にお見せすることも可能です。


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2019年6月24日月曜日

ハワイのバケーションレンタルの法律がさらに厳しく!


ハワイのバケーションレンタルの法律がさらに厳しく!



1年以上前から議論が続いていたハワイのバケレン問題についてようやく白黒付きつつあります。

このバケーションレンタルに関する規制の問題はワイキキ、コオリナ、タートルベイのホテルディストリクト(ホテル指定区域)以外のコンドミニアム、家屋に影響します。規制は今年8月から徐々に適用になり、すべてのバケレン法がフルに施行されるのは202010月からとの発表がありました。

短期バケーション・レンタルの免許(Non-Conforming Use Permit)ノン・コンフォーミング・ユーズ パーミット)について州は1989年に発行を取りやめ、現在、ワイキキなどのリゾート地域以外で合法にバケーション・レンタルができる物件数は816戸なのに対し、調査によればオアフ島には、6000-8000件もの違法なレンタルがあると推測されています。


 なぜバケレンが規制されることのなったの?

そもそもバケーションレンタルはなぜ規制されるのかといえば、日本の民泊の問題と同じで、一般住宅地域の環境が脅かされるという点、また住宅難で居住者がなかなか住む場所にありつけないなどです。
一方でバケレンのメリットの一つは1週間、1か月といった長めの宿泊をホテルでは高すぎるという観光客に安く泊まるところを提供できているということで、これを一掃するとそういった類の観光客を逃すことになり、その影響からオアフ島の経済も変わってきてしまう可能性さえあります。

また、バケレンを貸す側から見れば、自宅家屋の一部や離れをレンタルしている人は、そのレンタル収入によって自宅のローンの支払いをしている人にとってこういったルールの規制は死活問題で、配偶者が亡くなって急に収入が減った人などはこういった自宅の一部をレンタルすることにより家を手放なすことなく暮らせていた人にとっても新しい規制は大きな問題となります。

新しい規制ではオアフ島全体で、新しく1,715のパーミットを発行しますが、オーナーが同家屋に住んでいなければならず(Owner occupied)同家屋の一部または同家屋の土地の離れを貸すことが条件です。これは、ベッド&ブレクファーストB&Bbed and breakfast)とも呼ばれるものです(ブレックファーストと名前にありまが朝食を出す必要はない)。また、家屋全体を貸す場合は、トランシエント・バケーション・ユニットTVUtransient vacation unit)または短期バケーション・ユニットと呼ばれ、今回この法案では全部違法となります。

新しく出される1,715戸分のパーミットは、オアフ島の家屋全戸数の約0.5%でこちらの選択法は抽選となります。また1,715戸は半径300メートル以内に他のパーミットを持ったの家屋があってはいけないという規制付きです。


違法がみつかったら刑務所?


気になるのは‘違反が発覚した場合の処置’についてですが、違法が見つかると最低$25,000の罰金が課されます。最低、、、ですから一律ではなく、どのぐらいの期間違反していたのか、何件を違反でレンタルしていたのかなどによりこの罰金額は大きくなるのだと推測します。刑務所行きまではないようなのでご安心を!


ハワイの不動産市場に与える影響は?


 今回の規制で短期バケレンが禁止されるとなると、長期で賃貸に出したり、あるいは売りに出す物件が一時的に急増するでしょう。バケレンと言うと、ラグジュアリー別荘のようなものを想像するかもしれませんが、ごく普通に住民の住むようなのコンドの一室などもバケレンユニットとして使われています。したがって全体的に家の値段や家賃が下がることは予想されますが、いままでの浮き沈みをみても、それほど時間の経たないうちに市場も安定するのではないかという見解です。



あなたのハワイに自宅の価値も上がる?


今の時点で自宅の一部をレンタルに出して収入を得たいと考えている人にとっては、B&Bのパーミットの抽選に応募し、それが当たれば物件価値が上がるという可能性はあるかもしれません!家屋を売却し所有者が変わってもパーミットは物件に付随しますので売却時に無くなることはありません。



短期バケーション・ユニットとして購入された方は要注意!


日本人投資家にとってバケレンの規制が変わることにより影響を受けるのは短期バケーション・ユニットとして使うために物件を購入した方たちです。自分も別荘として使いながら使っていないときはAirbnbなどを使ってレンタルしていたというオーナーは、今後は別荘としてのみ使う、180日以上の長期で貸すか、売却するかの決断が求められます。

コンドミニアムの場合、そのビルごとのアソシエーションのハウスルールで最低貸出期間が決められていますが、ホノルル不動産協会は最低貸出日数はゾーニング(その地区の規制)に準ずるとしています。今回の規制でそれぞれのビルのアソシエーションでもゾーニングの最低宿泊日数に合わせるための最低宿泊日数の見直しが行われるビルもあることでしょう。ですから、もし現在90日が認められるコンドミニアムでもいつ何時に180日に変更がなされるかわかりません。また、最も気を付けなければならないのは、バケレン貸し出しを期待して新築のコンドを購入されようとする方たちです。

先週もある新しい高級コンドのアソシエーションが、最低賃貸期間を、当初決められていた30日よりも長くする予定であるということを聞きました。新築コンドの場合、ビルがようやく完成する段階で正式な規則が設けられ、ビルのアソシエーションが実際に機能し始めた時点で、ビルの最低宿泊日数を長い期間に設定されるということはよくあります。米国のマンション組合はとても厳しく、違法が見つかるとオーナーは決まった日にちまでに退去を命ぜられることもありますので、新築コンドをバケレンに出す収入を期待して物件購入するのは考え物です。



万が一このような問題にあたってしまったバイヤー様はすぐにその売買に携わった不動産エージェントさんにご相談されることをおすすめします。


英語版リンクはこちら
👇
https://www.civilbeat.org/2019/06/digital-stings-to-identify-illegal-vacation-rentals-in-oahu-start-aug-1/



ハワイに投資用兼、別荘として物件のご購入をお考えの方は是非いそのななまでご相談下さい。ハワイ物件の利点も不利点もすべて踏まえて優良物件をご紹介させて頂いています。



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注)全ての写真はイメージで規制と直接の関係はありません。

2019年6月23日日曜日

ハワイのホテルと別荘の固定資産税が1%増に!


ハワイのホテル(ホテルコンド含む)と別荘の固定資産税が1%増に!


ホノルル市議会の可決のより201965日にホテルリゾート、高級住宅などの固定資産税が引き上げられることになりました。

ホテル・リゾートの税額は、現在の評価額$1,000につき$12.90から、1ドルアップの$13.90となり、また投資、別荘目的の所有者が住んでいない住宅で、評価額$999,999を超える場合、現在の評価額$1,000につき$9から$10.50へと引き上げられます。

分類の詳細は、ホテルとはホテルコンドも含まれ、また評価額$1ミリオン以上の通常のコンドミニアム、戸建てを別荘や投資として所有され、その物件が物件所有オーナーのプライマリーレジデンスとして利用されていない場合に課税が適用されます。
*プライマリーレジデンスとはオーナーが生活の基盤として居住する住所であり年間に9カ月以上住んでいる必要があります。

これによりホテル・リゾートからは$1,700万の追加税収、高級住宅からは$1400万の追加税収が見込まれることになるそうです。
ハワイホテル観光業界は、この増税に対して業界としての反対を表明すると同時に、州のホテル宿泊税の引き上げにも直面することになり、ハワイのホテル業界の低迷が続く中さらなる負担を同業界に強いられていることになります。
世界でも指折りの観光地としてのハワイではありますが、ホテル宿泊レート引き上げともなると旅行者離れも起こりうることから、この問題もうすこし再考案が必要なように感じますが、、、。

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