いそのななのハワイ不動産～アロハライフ～: カピオラニ・レジデンスの全貌！ All about " Kapiolani Residence"

カピオラニ・レジデンス２５階、海側のお部屋からのビュー想定図

先日のブログ内でもご紹介した「カピオラニ・レジデンス」のブローカーセミナーと、実際に使われるキッチン、バスルームモデルも見ることの出来る、セールスセンターギャラリーに行ってきました！

「カピオラニ・レジデンス」はワードビレッジのケ・キロハナに続き、リザーブユニットとしてアラモアナ、カカアコエリアに格安価格で新築コンドを購入できるチャンスとして早くも話題を集めています。

真ん中から少し右の赤い印のところが建設場所です

場所は、アラモアナショッピングセンターの山側、ロスや、ドンキーのある側の２４Hr Fitnessの真向かいに建設され、完成は２０１８年、１１月ごろを予定しています。

カピオラニ・レジデンス　Kapiolani Residence

カカアコのアーバン都市計画は現在順調に進んでいる中、一番最近のリザーブユニット（収入制限を用いて購入可能者が最初に選択される）にて好評だった「ケ・キロハナ」に続き、付近では今回の「カピオラニ・レジデンス」の292リザーブユニット販売の好評も期待され、ケ・キロハナの購入にもれた居住希望者にとっても、今回カピオラニ・レジデンスのユニット獲得のチャレンジはよいチャンスと思われます。

また、デベロッパーは韓国（サウスコリア）でも大手のサンコー・パシフィック（Sam Koo Pacific）が手がけることが決定されています。

ビルディングは地上45階建て、1階には商業施設が入りミックス・ユーズレジデンシャルタワーとコマーシャルスペースの混合ビルとなり、ケアウホウ・プレイス、ワードビレッジのアエオのように便利がよいのも話題にあがっています。

リザーブユニットでも３ベッドルームのみ、またマーケットユニット全てに大きな冷蔵庫がつく

リザーブユニットのスタジオ、１-２ベッドルームは２周りぐらいコンパクトな冷蔵庫。購入時にアプライアンスのアップグレードのオプション等はなく、大きなものが欲しかったり、違うものに変えたい場合は登記後で個人の責任において、もとのものを売るなり、処分するなり、新しいものを買うなりできる。

セールスギャラリーは平日のお昼ごろでしたが結構込んでいました、、、

下記はセミナーにてスマホ撮影してきたものを、６月２５日のクライアント用のセミナーに参加できなかったお客様のために

ご紹介します。

なお、完成予定は２０１８年１１月と発表されています。

"Kapiolani Residence" will be scheduled to complete on Nov,2018.

建物詳細：　

地上４５階建て、　約４１１ユニット（２１９リザーブユニット、１９２マーケットユニット）

＊レジデント・マネージャー

＊レクリエーションデッキ　＆　インドアーパーティールーム、バーベキュー、カバナ

＊９階建てのパーキングからは屋根付きの廊下でビルに入れる。エレクトリック・カー用のストールもあり。

＊セキュリティーもしっかりとしたフォブ・キーによる出入り。

＊クローズドサーキットテレビジョン

＊レクリエーションデッキ、郵便ルーム

＊合計５機のエレベーター（うち１つは大きなものを搬入用）

＊１階のローディングゾーン　

＊バイク（自転車）ストレージ

室内詳細：

＊ユニットによりオーシャンビュー、マウンテンビューなどがある

＊全てのユニットにラナイ（ベランダ）がある

＊電化製品はすべてサムソンSamsung（韓国では群を抜き人気の電化製品ブランド）

＊空調システムもサムソン使用

＊洗濯機、乾燥機は縦上下につながったタイプのもの

＊ケーブル完備

＊質のよいビニールタイル使用のお部屋の入り口、リビング、キッチンで掃除も快適

＊ベッドルームはカーペット

＊ウォークインクロゼットにはシステムクロゼットがすでにはめ込んである

Unit Layout ユニットレイアウトと各タイプ部屋数、広さ(square foot)：

Studioスタジオ　 B, H　　　　　　５３ユニット　　　４６０ sqft~

1BR １ベッドルーム　Ｃ、Ｄ、E, I 　　１０７ユニット　　７２７ sqft~

2BR ２ベッドルーム　 A, K, J, H　　１０５ユニット　　９４９ sqft~

3BR ３ベッドルーム　 F　　　　　　　　２７ユニット　　　１３３１ sqft~

#of Parking per unit　付いてくるパーキング数/ Maintenance Fee 月管理費:

Studio 1/$250

1BR 1/$428

2BR 1/$582

3BR 2/$765

リザーブユニット応募資格：（応募者は登記が終わるまでは上記の条件が変わってはならない）

＊アメリカ市民であるか、グリーンカード保持者

＊申込書を出す時点で１８歳以上であること

＊現在ハワイが主な住所として登録してあるハワイ州（島のどこでもよいが、購入後は１０年呼応乳ユニットに住むことも条件）の住人であること

＊全ての国を含め、所有権、借地権の不動産を現時点で保持していないこと。またはそれらの権利を保持していても５０％以下の所有権利であること。

＊リザーブユニット購入希望の場合、規定の収入制限以内であること（以下参照）

１ユニットに応募者１人の場合＄８４４８０以下，　

１ユニットに応募者２人の場合　＄９６４８０

共同ローン：

＊親族でないといけない。共同でローンを組む片割れが不動産を保持していてもよい）

＊片割れは購入後にそのユニットにすまなくてもよい

共同購入：

＊親族でなくともよい

＊ローンアピリケーションは規定の資格をクリアした人物のみ

＊購入ユニットの名義には入ることは出来ない

ギフトマネー：

＊ギフトマネーは親族からもらう必要あり

＊上限はない

＊購入ユニットの名義には入ることは出来ない

それぞれのリザーブユニットに入居できる人数：

＊収入、ローンのクオリフィケーションさえクリアーすれば、１人の応募者が３ベッドルームに応募も可能できる、というように、入居人数の制限はない。ケ・キロハナの場合は１人の応募者は収入があっても、２ベッドルーム以上には応募できず、１ベッドルームの応募資格しかなかった、、、。というのがよくある問題でした。

Occupancy & Application limitation：

You can apply to any # of bedroom unit by yourself as long as your income qualified. This point would be so much easier compared to Ke Kilohana occupancy/application limitation.

収入制限の規定に含まれるもの：

＊１世帯の収入には同居する１８歳以上の家族の収入すべての合計金額となり、税金が差し引かれる前のグロスインカムで換算します。

＊フルタイムでの仕事の収入

＊チャイルドサポートや、ソーシャルセキュリティーなど、その他、収入とみなされるものがあればもそれらも含む。

収入として含まなくてもよいもの：

＊主な仕事のほかにセカンドジョブをしている場合は換算されない。

＊いかなるオーバータイム分の収入に関しては換算されない。

＊不動産以外の預金や資産、遺産なども換算されない。

＊ボーナスは換算されない。

リザーブユニットには入居後は最低何年すまないといけないのか？：

＊応募したものは購入ユニットをおもな住所とし、最低１０年間すまなければならない。

＊もしも１０年間の中で売却を希望の場合、またやむを得ず引越しをしなければならない状況になったなら、今後、リザーブユニットの購入のチャンスが不可能となる。

それにしても、なぜリザーブユニットはマーケットユニットと、土地、建物が同じところながら、市場価格より安く購入できるのでしょう。それはＨＨＦＤＣ（The Hawaii Housing Finance and Development)が購入価格をサポートしてくれているからなのです。

SAEって何？

SAEとは、シェアー・アプレシエーション・エクイティ Shared Appreciation Equity の略で、１０年経ったあと、以前購入したリザーブユニットを賃貸に出したり、売りに出したりなどする際にHHFDCに返金をしないといけない金額のことです。

なぜ返金しなければならないのかというと、リザーブユニットを購入するということは、、、つまり安く提供してもらって買った分、その際に各リザーブユニットの購入者はHHFDCからサポートを受けて購入したわけです。なので、１０年経ったあとで売却や賃貸に出すときにはそのサポートしてもらった分を返金する必要があるのだということです。（返金は登記後なら10年経つ前にしてもよい）

ではいくらぐらい返金することになるのか、、、計算の仕方です。

１０年後以降にリザーブユニットを売却する場合は、上記のようにその時の市場価格からリザーブユニット価格を差し引きネット・アプレシエーションをだし、その額をさきの市場価格で割ってSAEパーセンテージを出す。そして、今度は下記のようにネット・アプレシエーションに先ほど割り出したパーセンテージを掛けると、HHFDCのSAE価格が出る。